სამშენებლო კომპანიების (დეველოპერების) პასუხისმგებლობა საცხოვრებელი კორპუსის ექსპლუატაციაში შესვლამდე

სამშენებლო ბაზარზე ხშირია შემთხვევა, როდესაც ბინების სრული რეალიზაციის შემდეგ საცხოვრებელი კორპუსი ექსპლუატაციაში არ შედის, სამშენებლო კომპანიები (დეველოპერები) არღვევენ ხელშეკრულებით ნაკისრ ვალდებულებებს და საცხოვრებელი კორპუსი, ინტერიერი და ექსტერიერი არ მიჰყავთ იმ კონდიციამდე, როგორც ეს გათვალისწინებული იყო მხარეთა შეთანხმებით და სამშენებლო პროექტით, რის გამოც ვერ ხდება შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში შესვლა.

ვის ეხება შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში შეუსვლელობის პრობლემა?

ასეთ ვითარებაში მყიდველი, მიუხედავად იმისა, რომ ბინის მესაკუთრეა და შესაძლოა ფაქტობრივად სარგებლობდეს შეძენილი უძრავი ქონებით, ვერ იღებს ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ შედეგს: საცხოვრებელ სახლს, რომლის უსაფრთხოების ნორმებთან შესაბამისობა ექსპლუატაციაში შესვლის აქტითაა დასადასტურებელი. ამიტომ პრაქტიკული მნიშვნელობა აქვს საკითხს, შეიძლება თუ არა სამშენებლო კომპანიას (დეველოპერს) ფინანსური პასუხისმგებლობა დაეკისროს კომპლექსის ექსპლუატაციაში შესვლამდე?

JUSTICE LEAGUE-ის გამოცდილება და სასამართლო პრაქტიკა

JUSTICE LEAGUE-ის გუნდმა წარმატებით დაასრულა დავა ერთ-ერთი მსხვილი სამშენებლო კომპანიის (დეველოპერის) წინააღმდეგ. დავის საგანს წარმოადგენდა სამშენებლო კომპანიის (დეველოპერის) მიერ უძრავი ქონების/ბინის ნასყიდობის ხელშეკრულებითა და წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულებების დარღვევა/არაჯეროვანი შესრულება და სამშენებლო კორპუსის ექსპლუატაციაში შეუსვლელობიდან გამომდინარე პასუხისმგებლობის დაკისრება.

სასარჩელო მოთხოვნას წარმოადგენდა სამშენებლო კომპანიისათვის (დეველოპერისათვის) მყიდველის სასარგებლოდ ყოველთვიურად ჯარიმისა და მიუღებელი შემოსავლის დაკისრება. აღნიშნული დავა საინტერესოა იმ თვალსაზრისით, რომ სასამართლომ დენადი/ყოველთვიური ფინანსური პასუხისმგებლობა დააკისრა სამშენებლო კომპანიას (დეველოპერს) საცხოვრებელი კორპუსის ექსპლუატაციაში შესვლამდე.

შესაბამისად, რაც უფრო მეტად გააჭიანურებს სამშენებლო კომპანია საცხოვრებელი კორპუსის ექსპლუატაციაში შესვლას, მით მეტი ფინანსური პასუხისმგებლობა დაეკისრება უძრავი ქონების/ბინის მყიდველის სასარგებლოდ. მსგავსი პრაქტიკით სასამართლო, ერთი მხრივ, იცავს მყიდველის ინტერესებს და დარღვეულ უფლებას, ხოლო მეორე მხრივ, რადგან მშენებლობის დროში გაჭიანურება მძიმე ფინანსურ ტვირთად დააწვება სამშენებლო კომპანიას, მოტივაციას უქმნის, რომ კეთილსინდისიერად და დროულად შეასრულოს ვალდებულება.

რას ნიშნავს ეს უძრავი ქონების ბაზრისათვის (მყიდველისათვის/დეველოპერებისთვის)

გადაწყვეტილებიდან გამომდინარეობს, რომ საცხოვრებელი კომპლექსის ექსპლუატაციაში შეყვანა დეველოპერის სახელშეკრულებო ვალდებულების ნაწილია, ხოლო ბინის საკუთრებაში გადაცემა მას ამ ვალდებულებისგან არ ათავისუფლებს. შესაბამისად, ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ შემთხვევებში მყიდველს შეუძლია ფინანსური პასუხისმგებლობის დაკისრების მოთხოვნა კორპუსის ექსპლუატაციაში შესვლამდე, თავის მხრივ, კორპუსის ექსპლუატაციაში შეუსვლელობას მსუსხავი ეფექტი ექნება დეველოპერისთვის.

როგორ აფასებს სასამართლო სამშენებლო კომპანიის (დეველოპერის) პასუხისმგებლობას საცხოვრებელი კორპუსის ექსპლუატაციაში შეუსვლელობის დროს?

მოცემულ შემთხვევაში სამშენებლო კომპანიის (დეველოპერის) პოზიცია იყო, რომ „მოსარჩელეს ქონების ექსპლუატაციაში შეუსვლელობით არანაირი ზიანის არ ადგება, მათ შორის, ექსპლუატაციაში შესვლა არ ახდენდა ზეგავლენას ბინის ღირებულებაზე.“

სასამართლომ გადაწყვეტილებით არ გაიზიარა სამშენებლო კომპანიის პოზიცია და განმარტა: „პალატა მიუთითებს, რომ უძრავი ქონების მესაკუთრის უფლებაა მიიღოს საცხოვრებელი სახლი იმ მდგომარეობაში, რომელიც აკმაყოფილებს სამშენებლო დოკუმენტაციით გათვალისწინებულ უსაფრთხოების ნორმებს, გამართულია კონსტრუქციულად, არქიტექტურული თვალსაზრისით და ა.შ, რაც დასტურდება ექსპლუატაციაში შესვლის აქტით („საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსის“ შესაბამისად).“

სასამართლო მიუთითებს, რომ „კანონმდებლობით დადგენილი რეგულაციებიდან გამომდინარე, სასამართლო იზიარებს მოსარჩელის პოზიციას და განმარტავს, რომ უძრავი ქონების მესაკუთრის უფლებაა, დარწმუნებული იყოს, რომ შეძენილი ქონება რომელშიც ცხოვრობს, უსაფრთხო და დაცულია, აკმაყოფილებს სამშენებლო დოკუმენტაციით გათვალისწინებულ უსაფრთხოების ნორმებს, გამართულია კონსტრუქციულად, ტექნოლოგიურად, არქიტექტურული თვალსაზრისით“ (გადაწყვეტილება შესულია კანონიერ ძალაში).

რა უნდა გავითვალისწინოთ უძრავი ქონების შეძენისას ან მშენებლობისას?

მსგავს ვითარებაში მყიდველისთვის მიზანშეწონილია:

• ნასყიდობის/სამშენებლო/მომსახურების ხელშეკრულების პირობების შეფასება, მათ შორის ექსპლუატაციაში შესვლის ვადისა და პირგასამტეხლოს შესახებ დათქმების;
• ვადის გადაცილების ფაქტისა და მიუღებელი შემოსავლის ოდენობის დოკუმენტირება;
• დეველოპერისთვის წერილობითი მოთხოვნის წარდგენა და, შედეგის არარსებობის შემთხვევაში, სასამართლოსთვის მიმართვა.

დეველოპერებისთვის კი ეს პრაქტიკა მიუთითებს ხელშეკრულებებში რეალისტური ვადების განსაზღვრისა და ექსპლუატაციაში შესვლის პროცესის დროული დაგეგმვის აუცილებლობაზე.

JUSTICE LEAGUE-ის გუნდი დაგეხმარებათ რისკებისგან დაცვაში, ხელშეკრულებისა და დოკუმენტების კანონმდებლობისა და სასამართლო პრაქტიკის შესაბამისად შედგენაში, სასამართლო წარმომადგენლობასა და დავის წარმართვაში. მსგავს საკითხებთან დაკავშირებით კონსულტაციისთვის შეგიძლიათ მოგვმართოთ: justiceleague.ge